“金九银十”遇挫，深圳大部分住宅新盘成交不振，部分住宅新盘率去化率不足5%，新盘公寓整体去化率不足30%，个别公寓去化量仅为个位数。同样，二手房市场也遭遇了明显的下滑，甚至有部分业主急降200万。

    “金九银十”目前已过去大半，处在“731新政”后的深圳在传统楼市“金九银十”依旧尚未恢复元气， 从上半年的“供需紧张、一房难求”到如今“供应充足、理性回归”，房企、购房者以及业主三方心态正在发生微妙的变化。

    一、推盘量井喷 新盘成交却萎靡

    由于深圳上半年新房入市步伐缓慢，导致深圳“金九银十”期间，深圳市场供应推盘量几乎呈现井喷的状态，据深圳规土委数据显示，9月1日至10月20日，深圳全市共供应新盘22个，其中住宅项目12个，公寓项目10个。

    单从如此密集而集中的推盘供应量上看，深圳楼市似乎进入了高峰期，但市场反应却不尽人意，多数住宅产品入市成交量均低于预期。自10月中旬开始，新房随着供应增加，市场遇冷，开发商定价力度不够，即使关注度高的楼盘去化也较差。

    根据中原地产研究中心监测，自7月份新政出台前深圳市场热度已经呈现下降趋势，深圳9月新房住宅成交2248套，成交均价为54080元/平，环比上月减少9元/平，市场预期在转变，楼市趋于理性。在刚过去不久的“十一黄金周”里，深圳楼市同样表现平淡，据深圳贝壳研究院统计，“十一黄金周”七天时间，深圳一手住宅网签226套，环比下降43.8%，网签量处于年内新低。而在黄金周过后的一周时间（10.8-10.14），刚需项目也并未延续前几周的热销，降价、特价房市场热度依然呈现下降趋势，一手住宅整体均价53754元/平呈现小幅回落。就在刚刚过去的一周，5新盘项目入市，一手住宅整体开盘去化也不足两成。

△深圳一二手住宅成交月度走势（数据来源：深圳中原研究中心）

    据深圳规土委网签数据显示，10月1日至10月21日期间，深圳新房住宅累计成交1258套，已过大半的10月份，成交量目前仅为9月的一半左右，其中，新房成交均价在54029元/平。

    由于受到政府限价影响，深圳多数一手房与周边二手房价格呈现“倒挂”现象，客观来说，与周边二手房相比，新房具有较明显的价格优势，除个别网红盘，如9月22日开盘4小时售罄的华润城三期住宅之外，多数新房住宅*终成交表现萎靡，市场观望情绪浓厚。

    位于关内罗湖红桂片区的某住宅新盘，10月8日晚上开盘，均价为7.1万/平，地段、学位、智能化配置与周边二手房相比，均凸显一定优势，且开发商从一开盘便启动了三级市场转介，虽该片区久未有新盘入市，但该盘整体去化率依旧不理想。

    同样，一些被购房者苦等期盼许久才入市的深圳核心地段新盘本应受到购房者的热捧，但去化结果却不尽然。位于华侨城片区的大户型住宅网红盘10月12日开盘，在今年整体均价尚未上涨的情况下，去化率也不足40%。

    无独有偶，位于前海的某现房楼盘，虽卖点颇多，且单价仅7万/平出头，由于错过入市时机也出现滞销的状况，目前也正启动大规模三级市场联动售卖。

    而部分新盘近期入市的在售均价甚至低于2年前，位于龙岗中心城的某新盘10月19日取得预售许可后，分两批推出1014套71-212平住宅，其2年前均价4.3万/平，上周开盘均价为4.1万/平，均价降低了近2000元/平，开发商同时还打出了成交即送“一年物业管理费+总价减2万+64G iPhoneXS”等优惠条件来吸引购房者。尽管如此，据统计，开盘当日实际客户到访约40批，当天开盘去化约10套，去化率仅为1%，被戏称为“当日成交*惨淡楼盘”。

    二、公寓去化不足 陷“无人认领”尴尬

    与住宅成交的萎靡不振相比，“金九银十”的公寓成交更是陷入“无人认领”的尴尬。从近两月入市的10个公寓项目来看，整体成交去化率不足30%。

    相比较华润城三期住宅的追捧热度，华润城三期公寓入市成交表现却不尽人意，自公寓一开盘，开发商便积极启动了三级市场转介，加大密集宣传力度，目前去化率约为31%。

    在过去看来不愁卖的，处在优质中心地段的公寓，今年开发商也提前做足了营销准备，但效果却一言难尽。

    位于福田下沙的某滨海综合体推出的35-60平CBD精装小面积公寓，自10月开盘以来，打出了“总价仅260万起，租金8000月供2000的神奇公寓”口号，积极启动三级市场联动卖力营销，目前去化效果依旧一般。

    曾让众多购房者苦苦等待的香蜜湖某网红盘住宅转为长租公寓之后，10月21日，均价11.2万/平，49-310平的751套公寓再次正式入市，让购房者倾心的香蜜湖地段卖点优势，却并没有吸引众多购房者前来买单，据统计，该盘开盘后成交117套，去化不足20%。

    自“731新政”以后，过往受到精明投资客嗜好的公寓投资似乎在逐渐回归理性。业内分析，公寓限售5年加上办理房产证等时间，有近7年的时间几乎不能在市场上出售，投资资金基本要锁定7年以上，这让“731新政”后的不少投资客打了退堂鼓，加之目前新盘公寓的价格相比较住宅也并不凸显太多优势，公寓遇冷似在情理之中。

    三、二手房业主降价换成交

    在新房市场萎靡不振的大环境下，二手房市场交易同样未能幸免。

    根据深圳贝壳研究院监测，拿9月实际成交量来说，深圳二手房成交估计在4000-4500套左右，环比下降5-10%。均价方面，深圳贝壳精准指数价格为58776元/平方米，环比下跌0.2%，除了宝城、**房两个片区小幅上涨之外，其余片区均出现下跌，龙中下跌2.4%，而在100个样本楼盘中，下跌样本29%的比例略大约上涨样本28%。

△深圳十大片区指数均价（数据来源：深圳贝壳研究院）

    深圳大部分二手房门店在这一轮新房冷却潮中同样感受到了深深寒意，部分经纪人坦言“非常不好，冬天来了。”乐有家龙华春华四季园门店经理告诉乐居，近期带看量出现了急剧下滑，门店到访客户的锐减直接导致了楼盘成交量的下滑，近两月有些楼盘一个门店甚至一套都没有卖出去。

    Q房网前海区某门店经理更是直言近期交易量惨淡，他举了个例子，拿9月份当月来说，公司500个经纪人仅成交了6套二手房。而乐居发现，许多从事三级市场的经纪人目前已开始逐步投入二级市场开始卖新房或是直接转行。购房者小刘告诉乐居，自从9月份在某新盘登记过信息资料，近期**几乎要接到七八个卖一手新房的电话，都是以前的二手中介转战过来的。

    从深圳贝壳研究院统计的二手房库存量上来看，*近6个月，深圳市场房源的确上升了约20%左右，库存量出现增大。而在此期间，如果想迅速换房，以降价换成交成为部分急售业主的选择。

    乐有家蛇口片区金色阳光雅居门店经纪人告诉乐居，拿附近的深圳湾片区来说，*近成交的二手房基本都是低于上一套成交价的15%左右，部分急售业主确实出现了调价，比如有一套卓越维港南区175平的户型，现在业主非常着急卖，价格只要2980万，降价220万急售，而上一套成交价是3200万左右。

    家住景田的业主石女士对此深有体会，早在7月份她便将一套景田41平米的小户型挂盘出售，直至现在依旧没有成交，“市场价300万，我觉得**290***接受吧，底线了。”石女士表示，同户型甚至有业主降价10%出售，“价格还可以再谈，不过要求付全款。”

△深圳中原二手住宅盘源报价变动分布情况（数据来源：深圳中原研究中心）

    而对于购房者来说，在此市场条件下，观望态度依旧比较强烈，并不着急出手，购房者小吴告诉乐居，自己准备购置一套房产作为资产配置，首付考虑在150万左右，目前也在积极看房，“感觉近期楼市行情不是太明朗，许多房子并没有想象中好卖，但投入股市也面临被“割韭菜”，国内的投资渠道较为缺乏，虽然打算把房子作为配置的**选择，但是也比较担心高位站岗。

    四、“抄底捡漏”或迎好时机？

    缘何传统的“金九银十”楼市在今年遭遇挫败？

    深圳中原地产董事总经理郑叔伦分析这可能是因为受到宏观经济环境恶化以及新政持续影响，导致市场预期发生了改变。郑叔伦谈道，地产行业市场目前预期正发生转变，龙头房企纷纷降价促销，加上整体经济环境恶化，中美贸易战升级，3季度GDP增长创下了2009年1季度以来的新低，导致许多购房者入市信心不足，回归到深圳本地市场来说，“731新政”到现在还未有半年时间，对市场的影响还在持续。

    郑叔伦预计，短期内在房地产政策调控和行业预期以及宏观经济叠加因素的影响下，深圳市场成交或将继续低迷，特别是二手市场，新房由于开发商推盘量持续大幅增长，虽然去化率不高，但整体成交量与以往相比不算太差。

    而对于购房者来说，郑叔伦认为，由于限价因素影响，目前核心区域新房市场成交量依然较好，润府、红树湾等项目去化较好，表明核心区域豪宅市场依然购买力充足，核心区域价格在限价情况下很难下降，而关外龙岗、光明等地，开发商在资金压力以及年终业绩压力下，可能会有更多的降价优惠活动，可以等待机会寻找笋盘。深圳市场长期看好，资金充足，调整空间不大，建议有刚性需求的置业者可以择时入市。

    **地产媒体人“朱罗纪”认为，近期深圳开发商密集推盘折让，但却出现需求量疲软的现状，一方面表明新政后购房者对后市信心不足，另一方面受到中美贸易战因素以及外部冲击等大环境影响，加之严厉的“731新政”更是加剧了购房者对于后市的悲观情绪，在降价潮中甚至包括一些龙头房企，也采取降价推盘的策略，更加剧了市场观望的心态。对于购房者来说，通常抱有“买涨不买跌”的心态，加之部分开发商对市场心态过于乐观，定价策略上预估不足，也导致了部分新盘去化不理想。

    朱罗纪分析，目前市场已呈现分化趋势，在市场调整期，投资者和买房人都会有基本的判断。可以看到，价格策略比较实际的楼盘，通常去化率相对更高，这在市场下行的情况下表现得更为明显。

    “短期出现市场下行，但预估未来的政策面将会逐渐出现好转，包括地产行业政策将会出现微调，虽然行政管理上不可能出现大幅松动，但阶段性收紧的可能性不大。买卖双方的拉锯战可能会持续延续到年底，随着中央经济工作会议的召开，楼市政策或将进一步明朗化。”朱罗纪建议，对于刚需购房者来说，目前楼市在寻求探底，而楼市盘整期通常都是一个较为合适的买房时机，建议多关注去化率较低的楼盘项目，关注特价窗口和有价格吸引力的楼盘。

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