据统计，2018年房企销售榜中百强企业有47家涉足产业地产，然而在产业新城、产业小镇、产业园区、产业孵化器等一众入市的产业地产项目中，传统房企的成功作品仍是凤毛麟角。总体来看，战略不清导致争取项目时举棋不定，思路不明造成推进项目时无力可施是优质项目稀缺的重要原因。

引人注目的是，成立仅3年时间的星河产业，作为房地产起家的星河控股集团子公司，却携其标杆项目“星河WORLD”，在第六届**城市发展市长论坛—未来城市模型分论坛上荣获“2018潜力产业新城运营商十强”称号，成为*“年轻”的上榜企业。本文力图通过分析星河产业的实践逻辑，为征战产业地产的传统房企提供3点启示。

1、定战略，有口号更要有条件保障

传统房企进入产业地产市场，面对深耕多年的产业地产商、政府支持的平台开发公司、资金雄厚的私募基金、自带产业资源的实体企业等诸多玩家的激烈竞争，“地产”基因房企共同选择了“产城融合”战略，即基于对土地价值的再认知，视“以城聚人、以城促产”为使命，融入城市更新和新型城镇化建设进程，以“空间提供商”专业能力为基础条件和比较优势，完成纵向“空间运营商”延伸、横向“产业运营商”延展的身份转换。

不论是从“城市空间提供商”向“城市运营商”转型、从“综合业态布局者”向“产业内核塑造者”挺进的星河产业，还是将“科技小镇”作为进入产业地产突破口的碧桂园，亦或以“智慧城市综合体”打造新一代产城空间概念带动产业地产的华润置地，均是对这一战略的不同诠释。没有保障措施支撑的战略目标无异于空中楼阁。

为推进战略落地，手握指南针的星河产业获得星河控股两大支持。

一是组织独立。与其它房企将产业地产作为一个小组、一个部门、一个事业部不同，星河控股将星河产业、星河地产、星河商置作为集团旗下平行的二级公司，三家公司分别专注于产业地产、住宅地产和商业地产，通过赋予星河产业更高的组织地位、更大的自**力，保障其聚焦产业地产赛道不偏离。

二是资源导入。与资金密集型的住宅地产相比，产业地产属于资源密集型业务。星河控股对“幼童”型产业地产业务给予资金和资本支持，除了在星河产业成立之初提供运转现金流外，更是借助星河地产是国内知名风险投资机构深创投第二大股东的渊源，联合发起5亿元创业基金，通过定向投资推动被投企业在星河WORLD注册发展，打通一条客源引流渠道。

2、做产品，围绕产业人才造一座城

产品是企业战略的实现载体、也是企业实力的现实证明。唯有成功打造标杆项目，传统房企才能在产业地产市场占据一席之地。星河WORLD是星河产业***产业新城项目，总投资150亿元，总建筑面积约160万平方米，是集产、商、住、教、娱于一体的城市综合体。项目入市三年实现签约企业数量超过500家、年产值200亿元、年税收20亿元、就业1.8万人。

城市发展是一项系统工程，涉及经济发展、社会民生、资源环境、文化传承等诸多方面，但城市发展的根本目的只有一个，就是为人服务、满足人的需要、促进人的发展。星河产业以终为始，围绕引才留才助才开展**、招商、运营工作，三大理念贯穿项目实施过程，营造宜居宜业环境，带动产业繁荣促进城市经济发展。

一是以融合理念做**

星河WORLD以打造“引人才、聚产业、共发展”产业高地为项目愿景，以战略新兴、人工智能、文化创意为产业定位，瞄准高素质产业人才对更好的成长环境、更佳的休闲环境、更美的居住环境的诉求，按照5：3：2的面积比例配置产业、休闲、居住三大功能区，写字楼、幼儿园、小学、体验式商业中心、文体公园、临湖大宅、公租房、酒店式公寓有序布局、相互连接。

二是以投资理念做招商

星河WORLD在招商过程中，采取“高富帅房东+小而美股东”的模式对目标客户分层，再通过创客空间、孵化器、加速器、总部基地对办公产品分类，打通企业成长链条，从实力雄厚的大企业获取租金收益，从具备发展前景的成长型企业分享投资退出收益，并在投资800多家企业的过程中，采取“产权换股权、租金换股权、服务换股权”的方式降低现金支出压力。

三是以共享理念做运营

产业新城具备成立区域联盟的天然优势，但实现信息互通、资源共享、互惠共赢仍需机制支撑。星河WORLD成立“产业联盟会”，以会员制的方式打通内部资源，再为会员平台导入外部社会资源，提**融对接、政企对接、商机对接、产业链合作对接、海外办公空间对接、一站式办公解决方案等服务项目，会员数量超过600家，先后协助17家企业获取政府资助2.2亿元，促成18家企业之间行业客户资源合作、24家企业之间产业链客户资源合作，协助19 家企业申报**高新技术企业认定。

3、谋布局，地产维度转向产业维度

与传统住宅地产追求高周转不同，产业地产是长周期项目，开发商通过招拍挂方式拿地时通常会附加自持比例要求，采取PPP模式合作时委托期限一般在20-30年。产业地产项目与所在城市产业发展融为一体、共生共荣，激活产业存量、引入产业增量是体现产业地产项目价值的重要指标。这就要求传统房企在谋划区域布局时要转换思路，从基于“人口、地段”的地产维度转向基于“人才、发展”的产业维度。虽然产业地产项目布局受到诸多偶然因素影响，但选择思路对开发商仍具有实践指导意义。

未来，星河产业应从以金融投资为核心构建的竞争优势，转换为以企业文化为灵魂、激励机制为保障的人才团队优势，这是基业长青企业一直被追赶、从未被超越的秘诀所在。