12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体**确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

现行城市房地产管理法关于城市**区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

对此，中原地产首席分析师张大伟作出如下分析：

这个政策并非**次落地，几年前已经有试点：2015年2月，北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。

2016年1月，北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京**宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

全国其他城市也有类似尝试，但整体看数量不多，而且全部是非住宅类经营性土地。

首先，非农建设用地，也就是集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步，赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。

其次，过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年，中国房地产市场发展的土地财政的基础。地方政府占有了过多的土地收益，而农民与农村集体的土地收益较低。

第三，土地管理法修改为，对土地利用总体**确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

明确了土地属性必须是**中明确为工业、商业等经营性用途，避免了对住宅等市场的短期冲击。主要影响的是非住宅类经营性土地。

这一政策全面落地预计影响主要还是对一二线城市，因为未放开住宅类属性，所以对于一二线城市，特别是深圳等城市的商用土地将带来巨大的冲击。

整体看，该政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度的未来加速改革也具有重大意义。

易居研究院智库中心研究总监严跃进发表意见称：

此次全国人大常委会针对土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中，对建设用地的使用给予了新的政策调整，或者说是放宽的政策内容。实际上是农村集体建设用地入市的一个政策放松。这为后续增加建设用地、减少各类程序等发挥了重要的作用。

实际上在2018年年初，全国国土资源工作会议就提出，将改变政府作为居住用地**供应者的情况。当时即形成了很广泛的讨论，即除了地方政府以外，其他供给者应该是谁呢？这个讨论实际上就把焦点开始转向了农村集体经济组织，或者说村委会的概念。所以这次全国人大的讨论和修正，实际上和全国年初的国土资源会议有关，充分体现了用地制度的大变革和大创新。

此次政策规定，对于集体建设用地来说，若是本身**是工业和商业，那么就允许此类土地采用出让、出租的方式进行使用。过去此类土地是需要通过征地等方式，即进行土地“国有化”的操作才可以进行出让。而现在此类约束减少，自然使得此类土地后续交易的活跃度增加。

类似土地要入市，是有约束的，即原有**为住宅使用用途的土地，是不允许直接出让的，换而言之，农村宅基地用地市场依然是比较严厉的，同时类似政策也说明，此次政策和小产权住房的政策是不一样的，即小产权住房的政策依然是严厉的，没有松动迹象，更多的还是**为工业和商业的农村集体建设用地。

此次政策预计是为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地。实际上当前租赁市场的用地仍面临很多压力，很多大城市的供地力度并不大。要在2020年形成相对好的租赁市场，实际上类似集体建设用地必须有政策改革。后续此类用地入市的积极性将增加，这有助于扩大租赁用地来源，进而形成更好的租赁市场发展条件。而对于其他领域来说，未来或也有改革的导向。

类似政策对于一些城中村和城边村的影响是**的，尤其是一二线城市和部分三四线城市，类似城市供地市场将快速打开，在增加供地规模的同时，也有助于推进住房制度的进一步发展。而针对当前政策调整，相关开发商需要积极筹划策略，尤其是研究很多省会城市的用地政策新动向。

据了解，农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。

农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体**确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。包括：商业、餐饮旅馆业、旅游业、娱乐业及其他经营***业建筑及相应附属设施用、商品住宅等。