深圳首 个城中村长租公寓——位于福田区水围村的柠盟青年公寓。南方日报记者 鲁力 摄

    城中村公寓样板间。 鲁力 摄

    长租公寓在装修、生活服务等方面具有优势。朱洪波 摄

    城中村公寓公共空间。 鲁力 摄

    房地产调控组合拳下，深圳的商品房价格趋于稳定，但是，*近不少租客发现，房租在悄然上涨，热门区域的房租涨幅更大。

    中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示，在其监测的35个城市中，有10个城市7月租赁价格指数环比上涨，北上广深4个一线城市全部在内。而据贝壳研究院数据统计，2018年上半年深圳住宅租金75.3元/平方米·月，套均租金5490元，同比分别上涨12.7%、12.3%。

    与往年不同的是，近年来，在政策风口的驱动下，各类长租公寓品牌进驻租赁市场，深圳相关协会备案企业就达50多家。

    长租公寓的发展对深圳租房市场有何影响？租金价格有哪些特点？房租涨价是否需要监管？记者对此进行了走访调查。

    ●南方日报记者 李荣华 见习记者 张秀娟

    轻资产长租公寓平台以赚价差为主

    记者了解到，目前深圳租房市场价格参差不齐，但长租公寓品牌进入后，会一定比例提高房租。

    据深圳公寓租赁行业协会统计，其会员单位已达54家，大致分重资产型平台和轻资产型平台，前者主要以自持物业的开发商为代表，比如泊寓、冠寓等；后者主要以租赁物业的创业型平台为代表，比如蛋壳、自如等。

    以大冲华润新城花园为例，50平方米户型整租，有的租金9800元/月，有的则6600元/月。前者为长租公寓品牌麦芽公寓房源，共计316套，有再装修和配套家政服务，引入社区会员管理系统，提供24小时生活服务等一系列增值措施。“这个根据客户需求而定，服务层次不一样。”租房中介林先生称。

    目前，深圳轻资产类长租公寓房源主要来自业主，从业主手里拿房精装修后出租。中原地产首席分析师张大伟表示，“很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，低价囤积中低端房源，对其进行升级改造；改造完成后，将房屋高价出租，赚取租金上涨带来的差价。”

    业主宋先生告诉记者，其将前海花果山小区一套42平方米的房子租给平台，签5年合同，月租金4200元，每年承诺月租有8%递增。“租金价格跟我预期的差不多，而且比较省事。”而龙岗区紫荆花园的业主李小 姐也将房子租给某平台，实现了月租金收益每年5%递增的预期。

    像宋先生、李小 姐这样将房子签给长租公寓平台的业主越来越多，租客则要在未来为每年5%—8%的租金递增“埋单”。

    城中村房租缓冲效应未来难定

    在深圳，对于一些体量较大的长租公寓品牌商而言，面临着房源不足的难题。

    自如（深圳）城市总经理郭伟介绍，自如在深圳有约10万间房源，希望拓展至30万间的规模，服务150万—200万名租客。“但是深圳的房子太少了，这是拓展规模的* 大限制。”

    今年以来，长租公寓品牌尤其是开发商品牌大举进驻城中村。价格低廉的城中村租房对深圳整体租金水平起到一定缓冲作用，如今品牌入驻带来的城中村房租涨价成为人们关注的话题。

    如万科成立深圳市万村发展有限公司，通过租赁、装修成套城中村房及部分市政项目之后，再交付给万科旗下长租公寓品牌泊寓管理。万科、金地、碧桂园等开发商旗下长租公寓平台的入驻，一定程度上带动了城中村租金上涨。不过，万科也强调将“控制进度”，保证租户平稳过渡，而金地也称将严格遵照政府规定及原有**，并考虑了客户居住体验、消费能力等。

    记者曾在2017年12月30日采访泊寓坂田华为基地店开业时了解到，该店* 便宜的15平方米单间租金约898元/月，1房1厅22平方米带厨卫套间租金为1000元/月，比城中村同等规模房屋的房租大致涨10%。8月20日下午，记者再次致电该店员工了解到，现在15平方米单间租金为1100元，22平方米套间租金为1500元，价格上涨明显。

    租房市场调控可着眼于增大供应量与增加违法成本

    深圳公寓租赁行业协会秘书长罗凤鸣介绍，今年以来新的长租公寓行业创业型团队进入市场的速度相比往年有所下降，小部分已有的小型品牌公寓扩张放缓或停止扩展，个别已经进行了转让或业务方向调整。

    “伴随大资本尤其是以传统开发商为代表的力量的迅猛介入，很多小的品牌商退缩了。”罗凤鸣认为，公寓市场规模巨大，小企业也有小企业的优势，比如凭借良好的资源关系和精细的运营能力稳打稳扎也可能走出一条属于自己的道路，规模不是**出路。

    “长租公寓租金价格比传统市场要高，这是正常现象。”罗凤鸣认为，研究公寓的商业模式就会明白，公寓本质上盈利模式就是靠租金差来赚取收益，改造后的公寓单位租金势必会比传统租赁产品要高，因为它提供了提升后的品质和更多的生活服务功能，而这部分投入是要变成租金收益才能获得。另一方面，公寓产品本来就是一个租房消费升级下的细分市场，它有特定的客群。

    美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，租金上涨有几个主要原因：一是早几年房价上涨的时候，租金处于停滞状态，近几年开始出现补涨现象；二是长租公寓的出现，明显抬升了周边商品住房的价格；三是房企进入城中村推高村屋租金，也引发周边商品房或其他村屋的租金上涨。

    “房租价格由供求市场决定，我认为政策可以做的是：一是增加政府供应的租赁住房，保证低价住房的供应；二是禁止对房屋结构随便改造，并加大处罚力度，增加违法成本。”何倩茹称。

    租房故事

    1 长租公寓问题不断

    但物业管理能及时解决

    姓名：Cherry 身份：海归

    租房价格：30平方米，5050元/月

    Cherry刚从英国留 学回来，就加入了深圳庞大的租房大军。7月初，Cherry开始在深圳找房，7月22日才住进现在所租的房子。

    一开始，Cherry打算找直租房，先在豆瓣、58同城各种深圳租房小组里面找业主，但是发现重复信息多、隐藏不少中介，因为上班忙，这种看房方式对Cherry来说，时间成本太高，容易跟房东、二房东扯皮，她转而寻找长租公寓。

    可是没有想到，价格比直租房高不少的长租公寓，也十分火爆，一房难求。

    7月初，Cherry打电话给4家深圳比较有名的长租公寓，问询南山区域的房源，均被告知已经满客，*快的需要等待1周才能看到实体房。

    到了7月中旬，Cherry终于等到泉园路一家长租公寓有房，去看了20**，店长给了个优惠价5832元/月，水电另算，并提醒Cherry要在一两天内赶紧定下来，因为只剩下2个房源。Cherry考虑到地点不便利、位置不友好、住宿情况复杂，放弃转而寻找其他长租公寓。

    在蛇口另外一家地铁口长租公寓正巧有租客临时退租，Cherry看了公寓工作人员发来的房间小视频后决定去看房，租金5050元/月，精装修，可拎包入住，水电另算，面积不到30平方米。

    和Cherry看同一套房的还有一对母女，考虑到下一套空出来的房子必须等到8月中，而Cherry实在厌烦了在酒店与酒店之间腾挪，几乎来不及仔细看，她迅速与工作人员敲定了合同，付了定金。

    Cherry算下来，月租占其可支配收入的1/4，但入住后小问题不断。该长租公寓是对一栋老楼4—8层做的翻修，墙体比较旧，基础设施也不算好。入住**个星期，Cherry就因为下大雨厕所天花板漏水（后来证实是排水管没放好，非墙体防水问题）、空调噪音巨大等报了3次维修。后来因冰柜结冰关不上、鞋柜脱轨的问题又保修了两次。

    让Cherry比较满意的是，物业管理反应很快——基本都是当天就解决问题，工作人员态度也不错——平时也乐于组织活动、营造社区氛围，加上生活很便利，交通也方便，Cherry觉得可以接受。

    2 房租上涨

    小白领难承受

    姓名：张文（化名） 身份：大学毕业一年

    租房价格：与人合租，1600元/月

    大学刚毕业一年的张文（化名），在后海一家房地产中介公司做策划工作，目前与人合租在宝安西乡1号线坪洲站的麻布新村，两房一厅的小区房。小区交通便利，出口几百米就是地铁1号线坪洲站，周边有时代城、天虹商业购物中心，壹方城、宝安体育馆也在附近，休闲购物都很方便。

    “房租一个月2800元，加上物管、水电费和网费，每人每月花费约1600元。”张文说，“虽然每月租金花掉了她工资的1/4，但是周边环境好、交通便利，这样的租金价格也能接受。”

    但是，“因为下个月室友因工作调动就要退租了，短期之内找到一个志趣相投的室友比较困难，加上添置家电和布置房间已经花费将近7000元，考虑到成本和搬家难度，我只能选择退租去租同楼栋的单间”，小张言语中透露着些许无奈，这意味着房租要花掉她工资的1/3。

    麻布新村的大部分租住人群是在福田、南山科技园工作的白领，一个月租金在1300—3500元不等。麻布新村也有被平台收购的长租公寓，同样户型的房屋租金略贵，7平方米的单间价格在1900元左右。

    （南方日报）