总结深圳楼市，以结果为导向主要看二手房成交量和成交价格。毕竟深圳市是以二手房价格为主导的市场，新房终究是浪花，*终会同化进二手房的市场行列里。

上半年总结

先说成交量。从深圳规土委公布的二手房成交数据来看，除了2月份春节因素导致成交量低迷，只有3133套外，1月-6月份的月成交价量，都在6000套以上。1月份成交了6260套，3月份成交6276套，4月份成交6588套，5月份成交7607套，以及6月份6866套。上半年月平均二手房成交套数6121套。

这个成交量的量级，代表了市场的一个什么冷暖情况呢？

针对深圳二手房市场成交量“冷暖”活跃参考划分，大致可以分为三个状态：

**种状态：寒带市场

如果深圳二手房市场能够连续3个月以上，成交量低于6000套的水平，把这类市场视为“寒带”市场，这个时候你买房，很可能别人认为你是“傻”的，而且市场里看空的情绪比较容易酝酿，也更容易被带节奏，连房的不敢看了；

第二种状态：温带市场

如果深圳二手房市场能够连续3个月以上，成交量高于6000套，低于10000万，属于“温带”市场，这个时候你买房，政策因素敏感度已经消化的差不多了，该买还是要买的情绪已经占主导地位，当然越接近10000套，说明市场对后市的预期越乐观，信心越足，也说明市场已经开始渐渐进入到热启动的状态。

第三种状态：热带市场

如果深圳二手房市场能够连续3个月以上，市场成交量高于10000套，那么这个市场就是属于“热带”市场了，这个时候你买房还犹犹豫豫，挑三拣四，别人也很可能认为你是“傻”的。

所以，整个2018年上半年的市场，是处于刚才说的第二种状态的市场。高于6000套，但低于10000套的温带市场。

我们也可以看到，整个2018年上半年二手房成交总量，同比2017年增长了29.1%，交易量的复苏比较明显，也说明市场已经过了“冬眠”的阶段，而“收紧”政策带来的观望情绪的边际效应在明显递减，政策因素不再是考虑是否入手的首要因素。

另外，全市二手房月成交均价走势方面，从各大二手房中介平台综合统计的数据来看：

1月份为5.67万/㎡

2月份为5.71万/㎡

3月份为5.74万/㎡

4月份为5.77万/㎡

5月份为5.81万/㎡

6月份为5.86万/㎡

增长率几乎以每个月1%以下的幅度在缓慢爬升，6月份全市二手房月成交均价对比1月份的月成交均价，涨幅在3.4%左右。

在这些冷冰冰的数字背后，其实是优质板块涨幅预期乐观，而普通板块或稍弱势的板块微涨、不涨甚至阴跌相互博弈的结果。

当然这个数据结果会出现偏差，但并不妨碍价格走势预期的分化。价格一高一低分化对冲的结果是价格水平变化，涨幅比较小，变化相对比较稳定。

但是，基于深圳这种比较年轻，比较有激进活力，基本面比较良好且朝全球化知名城市发展的城市来讲，在优质板块和潜力板块在各种利好概念或兑现利好的作用之下，加上现在自媒体以及微信群的扩散能量，包括近期舆论炒作放水的报道，深圳房价上涨动力的信心其实可以视为到满血复活甚至出现临近阶段性的爆点的趋势。

尤其是前段时间，优质地段优质新盘的“巨资”选筹、排队离婚抢号等事件，会让人联想到深圳不缺中***购买力的场景，而且这类场景会更加坚定有能力影响房价群体的一类人，看好后市，坚定入市，加速交易活跃，从而**房价过快上涨的动力。你要知道，大家都还等着粤港澳大湾区的这个重磅利好的公布，对吧。

所以，“限制离婚买房”、“个人限售”、“企业禁买”等这些政策工具，其实在去年年底就已经拟的好了。而7.31新政的出台，楼老道认为一定程度基于上面分析下的深圳楼市阶段信心趋势情况，以及更大背景下基于中央*近的定调（从遏制房价过快上涨，变为遏制房价上涨）自然的产物。

下半年预判

关于深圳的后市，到今年年底，怎么看？

1、出资格限制类、限售类的收紧政策，按以往的市场敏感惯例反应，对市场的短期影响是直接的，接下来2018年后半段月均成交会重回6000套以下，回到寒带氛围的市场。

2、个人限售3年，公司禁止买住宅，商务公寓限售5年，配合离婚后2年内贷款限制，基本把会把短期1-3年持有的套现操作逼出市场。尤其是激进操作的获利信心空间，会大大地压缩，从而进一步退出市场。

3、基于深圳比较良好的城市基本面，以及供小于求的事实，所有限制都是技术性的、阶段性的，市场会进行自我修复，交易会重新复苏。当然，缺少激进操作交易的市场，成交周期概率上会变得更长，那么优质片区及楼盘的价格涨势，会变得更为温和。

4、如果价格出现突发性事件下降，我认为局部倒关系不大，就怕整体下跌。因为上涨容易控制，下降就不一定了。但基于上面刚才说的第三点，这个概率比较小，不用太担心。