“有没有兴趣了解一下龙岗的公寓项目，4.3万元/平方米，知名开发商打造。”“我们在光明的项目，地铁口旁，未来直通市区，要不要考虑一下……”这样的推销电话近期充斥在不少购房人群中，且多是刚需盘。

    深圳房地产信息网数据显示，刚需性住房的成交量正在大幅度减少，8月面积90平方米以下的新房成交是2420套，9月份仅有1501套。因此，8月开发商还并未着急推售，9月成交量锐减后，已经态度大变。而在购房者观望情绪浓厚背景下，9月新房供应量却出现了明显的增长。深圳楼市正陷入了“买方市场”，购房者和开发商的博弈不断加剧。

    成交量锐减

    开发商积极推货

    8月，深圳新房成交量走了一波小**，彼时新政威力未显，但是9月就跌下了“神坛”。深圳市**国土和资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）数据显示，9月深圳全市网签2248套一手住宅，比8月份减少了1440套，环比跌幅达39%，成交面积亦环比减少37.75%至22.03万平方米。

    与此同时，二手房的成交量同样下跌，9月深圳成交套数为4952套，这一数字环比也惨跌了37%；成交面积40.98万平方米，跌幅36.17%。

    深圳中原研究中心相关负责人表示：“9月成交量价皆下滑体现了新政调控成效。目前市场氛围依旧低迷，二手房市场访客量维持低位，新房市场由于推盘量大增，访客量有所增加，但是成交并不理想，市场观望情绪依然浓厚，购房者购房意愿不高。”

    不过，开发商却一改之前谨慎态度，推货积极。深圳中原研究中心数据显示，8月仅3个项目获批，新增批售项目个数为7月的三分之一，甚至有两周根本无新盘入市。但是9月，新房供应量却出现了明显的增长，共计16个项目获取了预售证，撇除商务公寓、产业办公后，新增的住宅数量超过3000套。

    10月潜在入市项目更是多达26个。两个月未曾见到的豪宅盘，更是积极踏入市场，如位于深圳市福田区的红树湾壹号，位于深圳市南山区的香山美墅、半岛城邦等。

    深圳贝壳研究院相关负责人指出：“新政已有两个月，置业者已经逐步理解并消化其内容，出现‘笋盘’时关注度会提高，更有一些置业者果断购买；其次，四季度来临，年内有购房计划的人，如婚房、**房、换房等需求相比8~9月份往往有所增加，他们会择机购买心仪物业。所以，若没有新的调控政策出台，预计未来几个月成交量会有所回升。”

    还有房企人士表示：“现在已经三季度了，有些开发商的业绩目标才完成一半，当然要加快脚步。而且政策消化周期已经过了2个月，虽然购房者还在观望，但是开发商限价，一二手房价倒挂的情况还存在。对于豪宅盘来说，只要有些让利，都能获得不错的销售成绩。”

    刚需盘以价换量

    不过开发商对于目前的市场情况反应不一。尤其是备受打击的公寓市场，新政要求个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，使得公寓成交开始萎缩。开发商不得不用新的方式，吸引市场上的潜在客户，“一成首付”重出江湖。

    例如，位于深圳市龙华区坂田附近的某公寓项目，面积在45平方米至88平方米，均价4.8万元/平方米。以*小的户型45平方米来计算，总价要215万元，如果是正常的公寓购买5成首付，需要103万元。开发商则推出了“首付仅需20万元”的宣传。购房者可以先交20万元，剩余的83万元，申请在半年到两年内分批支付，而且这期间内不产生利息。

    与此同时，刚需盘的特价房源项目更是层出不穷。从9月开始，就已经有数个项目推出了特价房源试探市场。以深圳市龙岗区为例，普遍都是刚需盘，国庆节前，不少项目已经推出了特价房源。

    如远洋新天地，推出了8套特价房源，面积在88~104平方米，**单价3.66万元/平方米，该项目平均售价在4.3万元/平方米。而麓园云玺推出了14套特价房源，面积在88~89平方米，均价在3.7万元/平方米，平时均价在4万元/平方米。怡瑞达乐郡推出6套特价房源，面积在84~88平方米，**单价3.34万元/平方米，比此前3.8万元/平方米的均价优惠不少。

    龙岗区一个刚需盘营销负责人直言：“特价房源其实也是看看市场反应，把一些较难卖的单位打折促销，并不意味着项目会大幅度降价。所以你能看到，特价房源的数量十分少，都是一口价，先到先得。”

    美联全国研究中心总监何倩茹表示：“从目前的情况判断，这次的观望期可能要到11月才有起色。开发商目前的销售压力、回款压力都很大，资金链也比较紧张，因此要通过打折促销来增加成交量。以价换量的促销手法目前仅存在于部分项目，是否会大规模出现目前还不好判断，但我相信开发商会用少量的特价盘来试探市场，而不是一下子全部房源都打折。

    豪宅盘仍热销

    值得注意的是，虽然刚需盘的销售陷入胶着状态，但是豪宅市场并没有受到太大影响，强劲的购买力依然引人注目。

    例如位于深圳市南山区的华润城润府三期，4006人参与了诚意登记，555套住宅，均价约为85003元/平方米，比6月底开盘的均价略低，再次受到了市场的追捧，销售一空。190平方米的大户型****，开盘不到两小时就全部售完，买房人群中也不乏全款购买者。

    小编查阅了二手房价格，发现目前华润城润府一期的挂盘价，89平方米已经达到了11.5万元/平方米；二期挂盘价，89平方米更是达到了13万元/平方米。

    深圳经济持续高速发展，创造了一批新富阶层，他们成为豪宅的买单者。而限价政策导致一、二手房价格倒挂，尤其是豪宅价格出现巨大的利润差，更是吸引着另一批想要投资获取财富的买家入市。

    深圳的豪宅市场，今年虽然都是公开摇号推盘，但是依然吸引了大批买家关注。从招商蛇口“海上世界双玺”、万科蛇口公馆到华润置地的华润城润府三期，凡有摇号，都会出现扎堆的现象。

    何倩茹直言：“从目前来看，购房者对于打折的接受度并不高。现在的客户已经没那么冲动了，房票很昂贵，而且还限售。从一些项目开盘就售罄，有些项目一套卖不出可以看到，客户只是缺乏信心，并不是缺钱。”

    与此同时，豪宅市场更多的出现了公寓类的产品。对于公寓的购买限制，在开发商看来，豪宅购房群体并不会因此而受到狙击。华润置地就在“网红盘”华润城润府三期，推出住宅的同时又推出了676套商务公寓，备案均价在8.5万元/平方米。在另一个项目前海华润金融中心推出了280套商务公寓，备案价在8.2万元至10.5万元/平方米。

    另一位业内人士指出：“开发商积极拿预售证，也基于对未来市场有不明朗预期，因为有盘压在手里，存在现金流压力。如果说对市场有足够信心，对于手里比较好的物业，不会走得那么快，把利润* 大化，但是对前景有忧虑就会加快销售。之前很多开发商不接受限价时候，是把非核心区域的项目快速销售，把豪宅拿来做长租公寓，因为深圳核心区域的项目是非常稀缺的资源。不过也说明了，目前市场对于豪宅的接受度很高，开发商想要抓住现在的机会，缓解资金压力。”

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