俗话说，三十年河东三十年河西，但在瞬息万变的房地产市场，一年时间情况可能就已经完全不同，例如深圳的公寓市场，去年还是香饽饽，今年已经唱起“凉凉”。

    近日深圳网红盘华润城(均价:90000元/平)推出其高端商务公寓“万象府”，共计215套，面积段90-400平方米，均价10万+/平米，开盘当日仅成交53套，就被认为是或许“踩错步”，因为目前深圳公寓市场整体成交冷淡，尤其大面积、高总价的豪宅型公寓，因为需要押注更多的资金，“更难。”有业内人士评价称。

    2017年，深圳逐渐开始加强住宅市场调控，曾经受冷落的公寓市场，因为不限购不限贷的优势，得以承接住宅市场的溢出需求，获得投资者青睐。据深圳中原研究中心数据统计，去年深圳商务公寓供应量达到了10年来的***值，为134万平方米，比2016年增长了11.8%，成交量也不断增长，2017年成交近1.4万套，占全市商品住房总成交量的35.1%。

    这样的态势一直延续到今年年初，但因后续供应量未能跟上，成交又再度下滑，中原方面曾预计在政策收紧的环境下，商务公寓的“春天”仍会持续。但随着731新政的出台，深圳公寓市场也与住宅一样，渐渐遇冷。

    731新政不仅堵住了市场上假离婚获取购房名额等漏洞，还要求住宅限售3年，商务公寓更被规定限售5年，比住宅限售时限还长两年。

    实际上，投资客占大头的公寓以往更多充当住宅市场的补充，尤其在住宅限购时期，被挡在门外的资金往往会选择公寓作为新的投资目标，实现资产的保值或升值。

    如今公寓虽然不限购不限贷，但被限制5年内不能出售，对于大多数投资客而言，交易灵活性被限制，资金无法在短期内变现，无疑会是一大打击。尽管731新政还提到未来新增的公寓产品一律只租不售，有部分观点认为现有的公寓将成稀缺品，但在房地产市场，5年时间会发生什么难以预计，出于对不确定性的担忧和对市场信心不足，大部分短线投资客离场，还有部分处于观望当中。

    同时，由于大面积和单价过高的项目总价亦非常高，在5年限售的规定下，沉淀的资金太多，小面积，低总价，又处在区域交通枢纽的项目成为刚需购房者和长线投资客更侧重的选择。

    因此，在731新政出台后，深圳楼市几乎整体“入秋”，凉意渐浓。公寓市场在9月底10月初曾出现一波供应潮，受此**，成交量及价格环比均有所上涨，但到11月份，即便市场供应量仍在，成交却似乎再难回暖。

    5年限售犹如一记重拳，越来越多的投资客被挤出，市场逐渐回归理性，走向“房住不炒”。

    在这样的市场之下，开发商除了降价促销，更需要的是审视自身产品和服务，思考如何让其变成核心竞争力。对购房者尤其投资客户而言，无论是住宅还是公寓，都需谨慎合理地根据自己需求选择居住产品，不应再盲目投资。