这两个月，地产圈有不少因买房而年入千万的故事，挑几个典型的来说下。

1、深圳湾妖盘恒裕XX二期，大户型170平左右的户型，一年过去，几乎涨了1000万。这是事实，查阅了下成交，去年10月有一套170平成交价只有2890万，而今年，3800万的成交价已经是事实。

2、*近，某地产投资客朋友的一个微博截图被刷屏，内容是今年华润城190平的户型二手成交价已经有2580万的成交记录，而他的朋友去年买下此户型才1600万，一年不到，他朋友物业就有了1000万的涨幅。

3、一个投资客朋友，在限售前买入了一套深圳湾二手非网红盘的顶层物业，今年装修好再售出的时候，妥妥的接近千万收入。

这是大家都喜欢津津乐道的故事，每个人说这些的时候，仿佛那些千万收入本来可以属于自己一样，仿佛只要时光倒流，自己就不会错过这样的机会。

即使参与了上一年华润城三期的摇号，即使小户型89平，首付也要拿出两百多万，而且在9:1的中签率下，摇中概率很小。

在深圳豪宅面前，比较过才知道资产和资产之间已经是一道鸿沟。所以，年涨千万的豪宅故事，听听就好了。

人*重要的一项本领其实就是要看清楚自己，然后不卑不亢，坚持自己，去找适合自己的物业，赚不到千万的时候，我们可以去赚百万，赚不到百万的时候，我们也可以去赚10万，赚不到10万的时候，去赚租金也好。

*重要的是抱有一颗理财学习和理智投资的心态，说到投资不得不提深圳的公寓物业，很多人对公寓都抱有质疑，觉得物业水电费用高、产权年限短、贷款年限短和上学落户没有保障等等。所以，对于刚需买房居住需求的，首先考虑住宅。

如果是出于投资，或单身自住过渡兼投资，则公寓是不错的选择，因为不限购不限贷，不会占用住宅的房票。相比住宅来说，总价一般不高，上车门槛低。尤其是深圳公寓，一线城市的物业，具有强大的保值增值力。

而金九银十深圳的公寓成交量更是超过了住宅，限售下的公寓市场反而更为火爆！

限售下的深圳公寓成交火热

众所周知，2018年7月31日新政规定深圳商务公寓限售五年，这种情况下深圳商务公寓成交势必会受到影响。但实际情况是怎样呢？

回顾近年的网签情况，2018年深圳一手商务公寓网签18384套，环比731新政前的2017年上涨32%，成历史新高，相较2016年更是涨了将近一倍。与住宅网签占比方面，2018年的商务公寓网签占比同比上升了3个点，占比近4成，创下历年占比的**水平。

据乐有家研究中心数据监控显示，2019年1-8月深圳一手商务公寓共网签9678套，按照如今的热度，预计2019年超过2017年的1.3万套可能性不小。每月网签方面，2019年1-6月网签量走势波动上升，尤其3月份开始深圳商务公寓网签激增至较高位，6月份网签1633套成2019年以来**峰。7-8月有所下降，但因为8月底网签数据有所延迟，如果加上文章开始提及的中洲滨海商业中心成交数据，8月真正成交数据或超越6月，创新高。

先行示范区与大湾区利好双叠加并未带来住宅市场的火爆，反而略显低迷，商务公寓成交量却再次夺得眼球。很多外地投资客，尤其是北上香港海外等的资本纷至沓来进入到深圳公寓市场，抢夺深圳稀缺的公寓资源。731新政规定公寓限售5年，新供应土地上的公寓只租不售。那就意味着，5年以内的公寓可出售的二手房源数量将减少。同时，市面上一手公寓会绝迹，目前在售和待售的一手公寓都是新政前拿的地，将是公寓市场**一批新品供应。

那么投资公寓有什么需要注意的？

投资公寓你需要注意的五大原则：

**个原则：近地铁原则，如果是地铁上盖物业就更好。

为什么这么说呢？对于公寓来说主要讲究的是便利性，所以通勤是主要考虑对象。如果说租一套公寓上班很麻烦的话，肯定是租不出去的，因为买一套公寓主要是租金的收入。如果连租都租不出去的话，更不要说收入了。

第二个原则：看单价是不是住宅的7折，低于7折更好。

因为公寓的土地性质基本上都是商办用地来的，商办用地是很便宜的。一个好的企业要跟政府申请一块地来建总部基地的话政府是很欢迎的，所以往往政府批复的土地会非常便宜。

第三个原则：周边配套也很重要。

如果你买的公寓楼下就是大型购物中心的话就更加符合年轻人的生活习惯，因为现在大部分年轻人比较热衷于懒人生活，下楼就可以满足他们的所有生活需求。

第四个原则：40平方米原则。

意思就是说你挑选公寓产品的时候尽量挑选40平方米或者更小一点的，因为现在租房市场上都是单身租房人群更多，或者两个人一起租的。小面积在租房市场上比较容易流通，而且购买时候整体价格比较低，租金年收益率相对较高。

第五：公寓的租金年收益率

租金年收益率(年**率)=租金的年收益÷公寓的总价，年**率大约等于4%的话这个公寓是值得投资的。至于公寓未来的房价是否会上涨，这个只能当做一种意外的收获了。

公寓的投资由于他的独特属性，短时间内的**是很低的，投资公寓需要做好长期投资的准备。

总结来说，公寓的投资，要考虑单价是不是有吸引力，周边的交通和商业配套如何，*重要的是投资**率，以*小的资金投入获取可观的**。

住朋小编*近发现一个适合投资的公寓，单价仅2万，属于地铁口物业，而且还是少有的带学位的商务公寓，5年120%增值回收利益。

这个公寓就是位于盐田中心区东部冰雪创新城，是湾区首家室内冰雪主题物业，未来将打造城深圳冰雪世界文旅标杆。

位置/交通出行

深圳·盐田中心区·盐田路3号·在建地铁8号线深外站旁

距离地铁8号线深外站约109m，盐田路站约1000m，

（预计2020年年底开通）

明年4站直达罗湖，1小时内贯通市区东西

另外，

东部沿海高速、盐排高速、惠盐高速及坪盐高速

1小时通达全城

教育/周边学校

可申请周边云海学校学位

是除南山、福田和罗湖区外

深圳不可多得能申请学位的公寓

商业/周边商业

享1.4万平佳兆业天街商业圈

是周边**型的商业区

聚焦商业人气

8600㎡冰雪主题配套

下楼即可休闲、娱乐、美食

深圳首家冰雪主题文旅标杆

房价/周边楼盘对比

周边二手房价在3.5-4.4w居多

靠近佳兆业盐田城市广场

目前在售新房房价到4.8w

东部冰雪创新城单价仅2w

拥有巨大的上涨空间

户型/40/79平米户型

40平1房户型方正，实用率高；

通燃气带阳台，通风好采光佳；

带精装修。

79平2房户型方正，隔离分布合理

通燃气带阳台，通风好采光佳；

功能齐全，带精装修

收益/投资**

5年120%增值回租利益

开发商保障

风险小升值快

住朋小结

公寓作为长期投资属性的产品，买公寓首先要考虑的是能不能租出去，东部冰雪创新城作为盐田中心区地铁口物业，目前盐田的租金还是比较有保障的，因为有盐田港码头，还有**打造的冰雪城标杆旅游项目和佳兆业大型商业，未来将会有大量旅住需求或者租房需求。另外开发商还提供2200-3000元/月的返租方式，开发商有提供5年120%增值回购，也就是说5年后你可以退回给开发商，还能拿多20%的利息，还有5年的租金。所以出租风险大大下降。这个是从投资层面进行分析。

从自住层面来讲，2万的单价，*小户型40㎡，总价80万起，贷款按5成算，首付低至40万，每月4400的月供，其实相对深圳上班族来说压力较小，适合在福田罗湖上班的白领们，前期作为过渡自住，兼后期投资。

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