3月10日，国内疫情持续好转，全球疫情快速蔓延，欧美股市断崖式下跌，深圳楼市依然冷清，坪山中海万锦熙岸华庭零成交，光明区华润公园九里去化不到30%，与此同时蛇口太子湾湾玺“日光”。深圳楼市冰火两重天态势再度凸显！

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庚子新春首盘，预售

近两月零成交！

作为庚子新春前夕取得预售的楼盘，中海万锦熙岸在疫情期间拿证就让很多业内人士懵圈：怎么回事？这是什么骚操作？业内专家不看好疫情+春节期间销售。果不其然，时至3月10日，规土委网站显示，还是零成交！对于先行示范区后的深圳住宅而言，取得预售后近两个月零成交情况太少见！

那么是不是疫情造成的呢？个人认为，有很大关系。但是或许更与中海万锦熙岸定价过高有关，据深圳市市场监督价格系统显示，中海万锦熙岸从3.8万-4.5万不等，均价达到4.25万。而目前坪山中心区域住宅新房和二手房价格都控制在4万以内，比如财富城和恒大城，而且这是明确的带装修价格，更别说紧邻的奥园翡翠东湾仅仅3万+带装修价格！

从区域看，我们看好长期坪山区。但是中海万锦熙岸所在片区远离坪山中心城区，目前整体发展面貌较落后，周边生活配套较弱，居住氛围不足，工业用地及生态用地居多，生活较为不便。

从性价比角度分析，中海万锦熙岸不仅和紧邻的奥园翡翠东湾形成相当价格差距，更与咫尺之隔的大亚湾片区形成巨大价格差距，且大亚湾新盘供应量较大，价格不足中海万锦熙岸的1/3，更有富康锦绣花园楼盘品质超越项目，而价格不到中海万锦熙岸的1/2。

从投资升值看，项目在取得地块之初就和政府有明确约定，住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让，即“5年限售”，大大限制中海万锦熙岸流动性，拉长了变现周期，这也让很多投资客户避之不及。

但是地产凝眸提醒，作为深圳**高新区的核心园区坪山高新园就位于中海万锦熙岸附近，未来随着东进战略推进、坪山大学城等不断推进，区域价值面临跃升。

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太子湾湾玺日光，

不意味房价即将上涨！

7日，地处蛇口的太子湾湾玺开盘15**销售额过亿，当天售罄，真正日光。因为人流聚集，下午开盘还被街道阻止，那么湾玺去化为什么还是如此迅速？

作为紧邻深圳湾一线海景公寓，同区域二手住宅价格高达15-20万元，按照公寓和住宅比价看，太子湾湾玺价格应在10.5-14万之间。而实际销售价格湾玺起价每平方米8.7万元，均价每平方米约11万元，价格出现明显倒挂，加上采取三级市场转介方式，取得如此战绩自然在意料之中。

业内有句名言，别把平台当本事。太子湾湾玺的热销，主要是地段+偏低价格+三级市场高额佣金叠加作用，按照3%佣金计算，中介卖一套即可获得64万-165万佣金，这就大大提升中介推盘积极性。

可见，太子湾湾玺热销，并不意味着深圳楼市转为热销，在疫情压制下，深圳楼市还是较为平淡，局部楼市甚至处于暂停状态。

 如果说东部坪山中海万锦熙岸华庭属于个别案例，那么太子湾湾玺更是特殊个案，这从光明区华润公园九里淡销就可以看出。

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光明华润公园九里二期

去化不足30%，为什么？！

实际上，只要不是如同太子湾湾玺存在明显价格倒挂，处于疫情下深圳楼市仍然处于淡市才是本来面目。光明区的华润公园九里二期的滞销则说明更多问题。

华润公园九里一期于2019年11月15日取得预售许可证，10天后的25日即采取线上开盘方式。据多家媒体报道，项目推出414套，认购330套，去化率相当不错。

3月10日规土委官网截图

项目5栋、6栋又于12月23日取得预售许可，与一期热销不同，二期去化率远远低于一期。为什么？我们认为，一期尚有不少单位留存是主因，这从规土委数据可以看出。

为此，开发商不顾疫情期间不得集中开盘的禁令，于3月1日启动三级市场转介后，人气大增，销售状况迅速转好，可见启动转介对于深圳楼市带动明显。

3月3日规土委官网截图

3月10日规土委官网截图

从华润公园九里周边配套看，距离公明中心区不远，配套相对比较完善，另一方面周边目前环境主要以工业区和自建民房为主。这就是典型的刚需住宅区域，但是华润公园九里面积段偏大，或许这才是项目遇冷的主因。

客观来说，华润公园九里项目还是值得入手。比如毗邻龟山公园，自驾较为方便，临近南光高速，龙大高速等高快速通道；但是轨道交通一般。距离在建6号线“薯田埔站”超过1000米以上，稍显不便。

从户型看，中规中矩。方正实用，面积段集中在93-128平之间，户型偏大或许也是去化困难的原因之一。从教育资源看，小区配套一所9班制幼儿园，基本满足小区业主幼儿园入学需求。小区附近还有多所公办学校。

总体来看，华润公园九里配套尚可，公办学校、幼儿园一应俱全，虽然距离地铁站大约1100米，但是属于可以接受范围。而且华润城热销为项目带来良好知名度，但是或许面积段偏大，加之所属区域主要以刚需客户为主，碰到类似新冠肺炎疫情这样突发事件，销售遇阻才是正常状态。

我们研判，在国内新冠肺炎面临好转，全球疫情快速流行态势下，全球资本市场动荡，在**强力领导下，指望楼市大涨大跌都是不现实的。2020年全国楼市将面临持续淡市，深圳等一线城市作为资金避风港地位凸显。

具体的楼盘优惠信息，可详询置业咨询师。