近期有粉丝问@深圳买房计划，深圳公寓有没有推荐。

在回答这个问题前，@深圳买房计划早想做个可以关注的热点公寓选题。

相对于住宅而言，公寓更需要用心挑选，其翻车程度介于住宅和写字楼之间。要知道，任何投资都需谨慎，一不留神就被当韭菜割了。

为此，@深圳买房计划依据小面积、租金、地铁、周边产业配套为条件，筛选出10个在售公寓新盘，对商务公寓没有头绪又想投资的小伙伴们，应该会有所帮助！

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300万以内公寓成交占比达七成

2020开年，深圳公寓盘便刷爆朋友圈，从首付50万到总价2000万起的公寓，均卖光。

3月13日，招商太子湾湾玺推出14套公寓房源，价格4200万起步， 销售金额达6亿元。3月16日，万科星城288套公寓7**售罄，在线吸金3亿。

实际上，对于想投资房产却没名额的人来说，不限贷不限购的公寓成了心头好。

据深圳中原研究中心的数据显示，2019年深圳公寓批售45个项目，成交18902套，同比上升2.82%；成交面积108.87万㎡，同比上升1.94%。创历史新高。

△来源：朋友圈

深圳某商务公寓的销售表示，“因为总价低的原因，小户型卖得比较快。客源上，除了深圳本地客外，还有许多内地投资客来看盘，有些资金雄厚的客户出手都是几套十几套。”

2019年8月，龙岗中心城的仁恒梦公寓成交榜被外地客户霸榜，**名来自上海的购房者一口气扫走63套公寓，当月该项目去化超700套。

2019年9月，中洲滨海商业中心开盘，线上选房半小时成交超800套。@深圳买房计划获得的成交客户分析报告显示，来自香港的买家也占到了2％。

从成交结构来看，公寓的成交更加集中在低总价、小面积的公寓产品上。2019年总价在300万以内的公寓成交套数占比为70.46%。45㎡以下公寓成交套数为8669套，占比45.86%。

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你需要知道的挑选公寓诀窍

在购买商务公寓前，首先要明确知道住宅跟商务公寓的区别，以及相关的政策。而不是看到价格低，地段好，就头脑一热进场。

此外，商务公寓也是分档次的。目前深圳常见的公寓主要有以下：

1）商务公寓

具备居住功能，可注册办公。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40－50年，房屋用途写着“商务公寓”。这就是本文要讨论的公寓了。

2）商业、办公类公寓

改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权一般是40年，房屋用途则是“办公或者商业”。

3）产研用房类公寓

别称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权一般是50年，房屋用途则是“产业研究用房”。

再看限售政策。

2018年7月31日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买的商务公寓，自取得不动产权利证书起5年内禁止转让出售。这一措施让商务公寓丧失了短期流通性，想入场就得好好考虑。

其次是贷款成数、利率、税费比住宅高。

贷款方面，相比住宅的3成首付可贷30年，商务公寓则需要5成且贷款年限一般**10年，这对自身资金要求较严苛。另外税费这一块也是不小的支出，费用一般占到交易额的10%-20%。具体的区别可看下图：

了解了商务公寓基本概念后，在深圳值得入手的公寓都具备哪些条件呢？

1）地段

决定房产价值的因素，就是地段。值得入手的公寓具备哪些条件呢？

商务公寓出租的目标受众多数是上班一族、创业者、经营者等，交通配套是其居住偏好。而好的地段往往会有完善的交通和配套，比如地铁、大型商超、公共设施等。

2）**

需要明确的是，由于深圳限售的原因，杜绝了短炒的可能性，因此我们更需要关注未来的升值。能决定公寓升值潜力的是区域**，区域**则影响未来处在这里人的数量，质量，以及你的接盘客户。

3）租金**

公寓相对住宅而言，讲究的是细水长流。根据深圳政策，公寓限售5年，持有周期至少在6-8年左右，因此，租金**也越来越被购房者所重视。比如，入手是250万，每月租金为5000元，根据粗略的租金**率计算公式：

租金**率=（月租金*12）/购买房屋总价=（5000*12）/250万=2.4%。

值得一提的是，深圳房价是全国**的，但租金**率却处在较低的水平。据乐有家数据显示，2018年深圳租金**率仅为1.37%，在大湾区处于垫底的水平。

但平均加权得出的**率并不意味着深圳商务公寓的租金都是这么低，部分项目还是有4%以上的收益。

4）小户型

租客群体更注重自己的个人空间，能独立的不会去合租。相应的，房子越小，投资**率越高。

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深圳在售热门公寓一览表

那么，在深圳有哪些公寓值得入手呢？

@深圳买房计划依据小面积、租金、地铁、周边产业配套为条件，筛选出10个在售公寓新盘，对商务公寓没有头绪又想投资的小伙伴们，应该会有所帮助！

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需要注意的是，比较多粉丝关注的学位这块，正常来讲商务公寓是没有的。

不过罗湖、福田、南山、大鹏则可以使用商务公寓申请学位，在同等条件下，类别、积分相比住宅低。

@深圳买房计划认为，现今学位紧张的情况下，住宅都有可能因积分不够而面临分流，商务公寓的这点积分有点食之无味，弃之可惜。当然放宽商务公寓入学限制是好事，但能否入学也没那么简单，建议有学位需求的还是**住宅。

以上商务公寓优惠情况，可详询置业咨询师。