口罩还没能摘下，楼市已经率先复苏。

*近随着全国疫情的稳定，不少地区已连续多天0新增。而随着疫情得到控制，全国多数城市也开启了大复工模式。

然而*让人意想不到的是，在这个“百废待兴”的时候，**“兴”起的居然是房地产行业。

01

魔幻的深圳楼市

2020年**季度，受疫情肆虐，各大房产专家均估摸着房价怎么都会下跌一点，至少是个横盘吧。可谁知打脸来得如此之快，被深圳房价分**教做人。

3月以来，“ 豪宅全抢光”、“百万喝茶费”、“排队抢购”……等象征楼市火爆的事件在深圳频繁上演。虽然小编一直坚信，深圳的房价还有上涨的空间，但没想到来得这么快。

4月3日数据，深圳房价平均单价已经达到71790元/平方，同比增长14.53%，超过北京位列****。

3月份成交量数据显示，深圳全市一手住宅成交3025套，二手住宅成交7386套，已经呈现了明显的回暖趋势。

深圳自从去年下半年的粤港澳中心区、818、双11豪宅税新政、再到前海双扩，业主便信心爆棚。疫情之下，这种信心丝毫没有受到影响。

准备买房的一位老友，年前看好的一套房也从220万，涨到了268万。然而电视剧都不敢这么拍，在看房的现场，业主突然涨价10万，一口咬死278万。

同事年前东拼西凑，还把老家的车子卖了，攒够了70万，准备上车一个小户型，在深圳安家落户，生儿育女。

1月底，疫情蔓延开来时，大家都认为房价会跌一些，至少不会上涨。他设想如果房价跌一点再买，还能省出个装修费，后续的压力也会小一些。前前后后房子看了五六次，但始终犹犹豫豫没下手。

这一波上涨行情完全打乱了他的计划，首付比之前多了近18万，完全超出了他的预算，深圳与他的缘分就这样擦肩而过。

这位同事的购房经历不是个案，在深圳，这样的事情，每天都在不停上演。

02

光明二手成交破7了还在涨！

链家网数据显示，光明3月二手房挂牌均价为57058/平，同比上涨了约26%，环比上涨6%。

据网友爆料，位于光明区的龙光玖龙台一期一套116平的单位以842.8万成交，单价高达72655/平。刷新了整个光明中心区平层单价成交史。

要知道，一期在去年11月开盘的时候均价仅4.8万/㎡，加上装修费4500元也才5.2万/㎡。这才不到四个月的时间，涨幅竟高达38%。

再看旁边的光明大第和深房传麒山，链家上业主挂牌单价同样高达7.3万/㎡。

看到这个价格，有粉丝在群里发出灵魂拷问“7万买光明图啥？”

估计这也是很多人的疑问。

无独有偶，受去年豪宅税新政及前海扩容等重大变动的影响，宝中的业主纷纷上调价格，直到近几日，宝安中心一带也正式步入了10万+时代。

可以看到，片区内业主挂出的10万+的房源比比皆是。

这个均价已经超过了前海和后海片区，甚至直逼科技园和红树湾。

如果说宝中靠近前海，有涨的底气，那么碧海湾又从何说起？

同样有房源挂盘单价高达10万+，多数9万起步。

并且业主在议价方面也十分刚，不担心自己的房子找不到买家。

或许，他们挂盘价的逻辑是：宝中对标前海，而碧海湾和西乡对标宝中。

于是就出现了现在如此“疯狂”的场面......

当然，挂牌价仅仅是业主们对片区前景的信心，对于购房者来说关心的还是成交价。

03

市场火爆的背后

其实，深圳楼市的升温其实并不容易。新房方面，开发商们开盘谨慎，推出房源不多的情况下还附带诸多优惠措施。乐府花园不仅被曝出通过中介渠道卖房，还推出了“深圳史上**的**金额”2000元。即便如此，乐府花园*终只售出354套，去化率34%。

豪宅项目太子湾·湾玺，也同样是联合多个中介机构推售，并给出了“现场购房97折优惠等多重优惠。“网红盘”万科星城也不能免俗，也有“首付10万元起”、“1个月内付清首付款”等优惠。

除了提供优惠折扣吸引买家，饥饿营销是也是卖房的惯用方式。之前提到的“百万喝茶费”便是如此。

二手房方面，7000+套的成交数据对市场不具有参考意义。平常网签数据就有一定的滞后性。今年在疫情这个特殊的情况下，前2月的网签基本暂停，到了3月才开始恢复，不少成交是节前交易的延期备案。

况且在3月中上旬，深圳各大小区人口流动受到限制，基本无法进行线下看房活动。网签数据大幅度延后，加上线下看房受阻，3月如此“漂亮”的成交数据并不靠谱。疫情期间实际的成交情况可能还要延后一段时间才能看出。

04

什么在支撑着深圳房价上涨？

深圳这个城市很魔幻，好像所有的经济规律在这里都水土不服。房价一直往上涨，涨完一波又一波，那么到底是什么在支撑着房价不断上涨呢？

一是住房结构不合理。

目前深圳存量住房总量约1065.5万套（间），其中一半是城中村，这里面住了近70%人口。排在第二位的是工业配套宿舍，大家知道深圳过去是“三来一补”，关内外有大量房子改造，工业配套宿舍占比很大。

再其次是商品房，目前供应的商品房大概只有180来万套，保障房目前存量不到50万套，只占不到5%。

二是住房供需矛盾突出。

深圳1950多平方公里土地面积，其中建设用地接近50%（900平方公里），这900平方公里中安排给居住的用地不到23%。在国际大湾区城市，包括国内一线城市中都是非常低的，深圳比香港高一点，香港情况特殊。

**城市**指导标准，下限是25%，上限是40%。深圳现在离**下限要求都不够。

而且深圳基数又小，土地面积是上海的三分之一，北京的七分之一左右。因此，从人口密度上来看，深圳是6500人/平方公里，上海是3800人/平方公里，广州是2000人/平方公里，北京是1313人/平方公里。深圳是全国人口密度**的城市，换句话说，深圳就是全国土地*稀缺的城市。

深圳土地资源稀缺，造成的结果就是深圳的住宅用地极其稀缺。在这么狭小的空间，人口还在净流入。再加上深圳存量人口中大量无房人员的购房需求，也就能解释为什么深圳的房价能一直涨。

三是政策原因。

政策也是推动房价大涨的一个重要的原因，而且属于效果*为明显。自《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布以来，购房者闻风而动，推动房价上涨。

后续，深圳又调节了豪宅的评判标准，对于普通购房者来说算是重大利好，市场逐渐火热起来，又进一步推高房价。

05

深圳楼市的机遇

受疫情影响，房地产有危亦有机！

短期内，因为疫情不能复工，耽误一些时间，市场是几乎是冻结的，但是购房需求一直都在。

对于一两年内有购房必要需求的人来说，每推迟一个月，焦虑就会上升一层。等到全面放开看房，这批需求就会得到释放。

而且，全球疫情会加剧国内的经济下行压力。政府为了减缓损失，稳增长、稳就业，大概率会在全国范围内放松调控，实行更松的货币政策，**消费。未来全国层面一些政策松动以及深圳本地政策微调，都会**深圳楼市稳定向上。比如利息已经在调减了，未来也会继续调减。今年对楼市总体上会是逐步一个放松的趋势。